L’explosion du marché de la location court-terme de type « AirBnb » nous offre une analyse parfaite de la complexité du paysage fiscal belge, tant au niveau de l’impôt des personnes physiques que de la TVA.

En effet, pour ce type de location chaque cas d’espèce va potentiellement générer un effet fiscal différent. Il est donc crucial que les contribuables puissent identifier et définir exactement leur situation (et la communiquer le cas échéant à leur fiduciaire) afin qu’ils puissent correctement déclarer leurs revenus selon le régime qui leur est applicable.

Enjeux à l’impôt des personnes physiques

À l’impôt des personnes physiques, les revenus sont imposés en fonction de leur catégorie : immobiliers, mobiliers, professionnels ou divers. Une même prestation peut donc parfois englober plusieurs catégories de revenus, telle que la location via AirBnb qu’il conviendra d’éclater afin de déclarer chaque type de revenu.

A ) Si une location AirBnb est qualifiée d’occasionnelle (ponctuelle) :

• Si le propriétaire fournit également un service annexe tel que le petit déjeuner ou l’entretien quotidien de la chambre : il perçoit un revenu divers pour la partie qui couvre ces services annexes. À défaut de déterminer séparément le prix de ce service, l’administration accepte généralement de compter que 20% du revenu brut de la location AirBnb est un revenu divers.

⇨ 20% du revenu est imposable comme revenu divers à 33%

Il est possible de déduire les frais réels sur justificatifs, mais il n’existe pas de forfait légal de frais. Le contribuable qui souhaite déduire ses frais doit donc être en mesure d’en prouver la réalité au moyen de documents probants.

Remarque : il n’y a pas de revenus divers si la prestation de service est limitée avant et après la location (par ex. remplacement du linge et nettoyage) (SDA, Décision 2020.0122)

• Sur la partie restante (80%) on appliquera la ventilation connue entre revenu immobilier et revenu mobilier :

⇨ 60% (de 80%) est imposable comme revenu immobilier sur la base du RC (prorata temporis) + 40% au taux progressif

⇨ 40% (de 80%) est imposable comme revenu mobilier au taux de 30% après déduction d’un forfait légal de frais de 50%

B ) Si une location AirBnb est qualifiée de professionnelle (prolongement de l’activité professionnelle) :

⇨ La totalité du revenu de la location est imposée comme un revenu professionnel imposable autaux progressif, et le contribuable doit alors verser des cotisations sociales pour son activité indépendante (le cas échéant complémentaire). Il est alors possible de déduire ses frais (réels ou forfaitaires) selon les règles normales des entreprises commerciales.

C ) Qu’en est-il si l’immeuble est situé à l’étranger ? Il convient d’analyser au cas d’espèce la CPDI applicable.

C’est généralement le pays dans lequel est situé l’immeuble (= Etat de la source) qui aura le pouvoir de déterminer ce qu’englobe le revenu immobilier (généralement taxable là-bas). Si dans l’Etat de la source l’intégralité du revenu provenant d’AirBnb est considéré comme un revenu immobilier taxable (et effectivement taxé !) là-bas, ce revenu sera a priori entièrement exonéré en Belgique (sous réserve de progressivité) afin d’éviter la double imposition. En revanche si l’Etat de la source opère une distinction entre partie immobilière et partie mobilière, la Belgique pourra être compétente pour taxer la partie mobilière (et potentiellement le revenu divers) sur base des dispositions de la CPDI qui octroient traditionnellement à l’Etat de résidence du contribuable la taxation des revenus mobiliers ou résiduaires non spécifiquement visés ailleurs.

Enjeux TVA

Sous l’angle de la TVA l’enjeu n’est pas moins complexe puisqu’en fonction de la durée de la location et du type de services fournis, les prestations pourront être soumises à TVA. Cet assujettissement est par ailleurs totalement autonome et indépendant de la qualification du revenu à l’IPP.

Depuis le 1^er juillet 2022 l’article 44 CTVA opère, concernant la mise à disposition de logements meublés, une distinction entre les opérations d’hébergement taxées et celles qui sont exonérées.

« § 3 Sont encore exemptés de la taxe:

2° l'affermage et la location de biens immeubles par nature, à l'exception:

• des prestations de services suivantes: (…)
• la fourniture, pour une durée inférieure à trois mois, de logements meublés dans les hôtels et les motels et dans les établissements ayant une fonction similaire où sont hébergés habituellement pour une durée inférieure à trois mois des hôtes payants à moins que ces établissements ne rendent aucun des services connexes suivants: assurer la réception physique des hôtes, la mise à disposition du linge de maison et, lorsque les logements meublés sont fournis pour une période de plus d’une semaine, le remplacement de ce linge de maison au moins une fois par semaine et la fourniture quotidienne du petit-déjeuner, par l’exploitant du logement ou par un tiers pour son compte ».

Si les hôtels sont traditionnellement et intuitivement ciblés, ce régime d’assujettissement s’applique également aux mises à disposition de logements de type AirBnb / Bed & Breakfast si les conditions sont remplies. Ils sont visés comme ayant une « fonction similaire » et leur mise à disposition doit donc être facturée avec TVA lorsque cettemise à disposition a une durée (habituelle et réelle) inférieure à 3 mois et qu’au moins un des services suivants est fourni : accueil physique, fourniture / remplacement du linge de maison, petit déjeuner.

La circulaire 2022/C/119 apporte des renseignements complémentaires sur ce régime, et récapitule les options d’assujettissement dans le tableau synthétique ci-dessous.

En cas d’assujettissement, le taux de TVA à appliquer est de 6%.

L’assujettissement TVA de ces services entraine une autre conséquence non négligeable pour les contribuables privés qui n’ont pas toujours conscience d’effectuer là une activité professionnelle : ils ne peuvent pas bénéficier du régime de franchise. Cette exclusion est prévue à l’article 56bis, §3, 6°.

En conclusion

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et faites usage de ce type de système locatif, n’oubliez pas de communiquer à votre comptable toutes les circonstances de cette location afin que vos données puissent être correctement déclarées.