Que vous soyez locataire ou bailleur d’un contrat de bail commercial, soyez attentifs aux exigences définies par la loi du 30 avril 1951 et à ses dispositions impératives. Un tel bail ne peut avoir une durée inférieure à 9 ans : durant cette petite décennie, il est primordial de connaître vos droits et obligations. Nous avons relevé un échantillon de questions que vous pourriez vous poser.
Si vous souhaitez exercer vous-même (ou vos enfants, conjoint, descendants ou ascendants ou une société dont vous détenez au moins 75% des actions) un commerce dans l’immeuble donné en location, relisez votre contrat de bail. Ce dernier contient peut-être une clause qui vous autorise expressément à mettre fin au bail, à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis d’un an envoyé à votre locataire par courrier recommandé mentionnant explicitement vos motifs. Si cette faculté ne figure pas dans votre contrat de bail, nous vous recommandons de conclure sous seing privé en cours de bail une convention avec votre locataire qui vous permettra d’exercer ce droit. Si vous désirez utiliser votre bien pour y exercer la même activité que votre locataire, vérifiez le montant de l’indemnité qui sera due à son égard.
Vous pouvez vous opposer au renouvellement du contrat demandé par votre locataire à l’issue des 9 années pour des raisons d’occupation personnelle du bien (habitation, commerce, etc.) (1), pour démolire ou reconstruire intégralement ou partiellement le bien (2), pour affecter l’immeuble à un usage non commercial (bureau, profession libérale,…) (3) ou à cause d’un manquement grave de votre locataire (4). Vérifiez si une indemnité d’éviction sera due à votre locataire et son montant en fonction du motif du refus.
Vous pouvez évidemment refuser le renouvellement pour d’autres motifs que ceux énoncés ci-avant, et reprendre possession de l’immeuble sans préavis, mais vous serez redevable envers votre locataire d’une indemnité d’éviction fixé par la loi à hauteur de 3 ans de loyers, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé.
Si vous venez d’acquérir un bien loué et que vous souhaitez mettre fin au contrat de bail commercial qui grève votre immeuble, il est important de savoir si le bail conclu par l’ancien propriétaire et son locataire a date certaine ou non. Le contrat de bail a-t-il été enregistré ? Si le bail a date certaine (1) ou alors qu’il n’a pas date certaine mais que le locataire occupe les lieux depuis de six mois au moins (2), en tant que nouveau propriétaire vous êtes en droit de mettre fin au contrat de bail dans les trois mois de l’acquisition du bien en justifiant votre refus par l’un des 4 motifs invoqués au point précédent et moyennant un préavis d’un an. Dans l’hypothèse où vous percevez les loyers avant l’acquisition du droit réel sur ledit immeuble, la Cour de cassation, le 18 octobre 2024, a reconnu que la perception du loyer n’avait aucune importance sur le délai de trois mois, de sorte que celui-ci ne commence à courir qu’à compter de la date de l’acquisition du droit réel sur le bien. Si le contrat de bail n’a pas date certaine et que le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois, vous pourrez l’expulser sans préavis.
Vous pouvez faire des travaux, à vos risques et périls, mais le coût de ceux-ci ne peut pas dépasser trois années de loyer. Il vous appartient de ne pas porter atteinte à la sécurité, la salubrité, ni à l’esthétique du bâtiment. Le bailleur doit être préalablement averti de votre volonté de faire des travaux, par courrier recommandé, dans lequel vous joindrez les plans et devis des travaux. Le bailleur pourra s’y opposer dans les 30 jours de la réception du courrier, pour de justes motifs.
Tout bail commercial de neuf ans se scinde en trois triennats. Vous pouvez mettre fin au bail en cours à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de 6 mois envoyé par lettre recommandée à chaque bailleur mentionné dans ledit contrat. Nul besoin de préciser les raisons pour lesquelles vous voulez mettre fin au contrat. Si vous décidez de résilier anticipativement le bail, vous ne pourrez évidement plus demander ensuite le renouvellement du bail. La fenêtre d’ouverture pour mettre fin au bail est précise ; restez vigilent lors des périodes charnières de 2 ans et demi / 5 ans et demi / 8 ans et demi.
Si vous désirez mettre fin au contrat de bail alors que vous êtes au milieu d’un triennat, les règles diffèrent : pour y mettre fin, il faut un accord avec votre Bailleur constaté par acte authentique ou devant le juge de paix (résiliation de commun accord). Petite souplesse si l’immeuble se situe en Région wallonne : la résiliation de commun accord mise par écrit peut ensuite être soumise à l’enregistrement ; il n’est pas nécessaire de passer devant un juge ou le notaire.
Lorsque le bail a pris fin, vous pouvez apposer sur les locaux un avis apparent indiquant votre nouvelle adresse, pendant les 6 mois qui suivent votre départ.
Par préférence à d’autres personnes, vous jouissez du droit de demander le renouvellement du bail pour y continuer le même commerce. Soit vous renouvelez le contrat à l’expiration de la durée de 9 ans, soit à l’expiration du premier ou du deuxième renouvellement, pour une durée de 9 années chacun (trois renouvellements maximum sont autorisés, soit 36 ans en tout), à l’issue duquel vous devez quitter les lieux, sans indemnité. Néanmoins, le renouvellement n’est pas automatique : vous devez envoyer un courrier recommandé au(x) bailleur(s)s au moins 15 mois (1 an et 3 mois donc), au plus 18 mois, avant l’expiration du bail en cours. Le courrier doit, sous peine de nullité, contenir plusieurs éléments. Le bail renouvelé implique la conclusion d’un nouveau contrat de bail ; ce n’est pas simplement la suite du contrat originaire. A cette occasion, vous pouvez renégocier le contrat de bail avec votre Bailleur.
Si, après avoir manifesté votre volonté de renouveler le contrat de bail, le bailleur vous le refuse (comme précisé au point « Vous ne voulez pas que le contrat de bail commercial soit renouvelé par votre locataire ? »), vous avez droit, dans certains cas, à une indemnité d’éviction forfaitaire que le bailleur vous versera.
Vous êtes dans les lieux depuis 9 années et à l’issue de la date contractuelle du bail et à l’issue du délai pour demander le renouvellement, vous restez dans les lieux sans réaction du bailleur : il s’opère un nouveau bail commercial d’une durée indéterminée (et non pas un nouveau bail de neuf ans) qui est plus précaire : le bailleur peut y mettre fin moyennant un congé d’au moins 18 mois.
Il ne faut pas confondre bail de bureau (soumis au droit commun et dont les règles applicables sont plus souples) et bail commercial. Le régime strict des baux commerciaux implique de garder en tête, quelle que soit votre qualité, les échéances de triennats, les délais de préavis et la date de l’enregistrement du contrat ainsi que la personne à qui incombe la tâche de l’enregistrement. L’intervention d’un professionnel dans la rédaction d’un contrat de bail commercial est une réelle plus-value. Nous vous y aidons volontiers et vous assistons dans les aléas de votre location.
